中古住宅も住宅ローン控除は受けられる？条件や手続き方法を解説

こんにちは。札幌で一戸建て・中古住宅リノベーションを行うスロウルの平賀です。

 

住宅を購入する際は、できるだけ費用を抑えたいものです。

そこでぜひ活用したいのが、住宅ローン控除（住宅ローン減税）。

住宅ローン控除は新築住宅の購入時に適応されるイメージをお持ちの方も多いかもしれませんが、中古住宅の場合はどうなのでしょうか？

 

今回は、中古住宅を購入した場合の住宅ローン控除について解説。

中古住宅の適応条件や手続き方法などもご紹介しますので、ぜひご覧ください。

 

 

 

住宅ローン控除とは？中古住宅でも利用できる？

住宅ローン控除（住宅ローン減税）とは、ローンを借りて住宅を取得する際に利用できる制度です。

正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。

 

年末のローン残高の最大0.7％が所得税（控除しきれない場合は住民税）から、一定期間控除されます。

 

2022年から2025年に入居の新築住宅では、控除期間が13年（2024〜2025年入居の場合、認定長期優良住宅や省エネ住宅などの一定の要件を満たさない住宅は住宅ローン控除の対象外。ただし、2023年末までに建築確認を受けた新築住宅の場合は対象となる。その場合の最長控除期間は10年）。

 

全期間の最大控除額は住宅の性能によって異なりますが、2023年までの入居で最大455万円、2024〜2025年入居で最大409万5,000円です。

 

また、住宅ローン控除は新築住宅だけではなく、条件を満たせば中古住宅の購入時にも利用できます。

 

中古住宅取得時の住宅ローン控除の適用条件

中古住宅の場合、1982年以降に建築された新耐震基準適合住宅であれば、住宅ローン控除が受けられます。

2021年まではマンションなどの耐火住宅は築25年まで、一般的な木造住宅などの非耐火住宅では築20年までという要件がありましたが、2022年から要件が緩和されました。

 

なお、中古住宅取得時に住宅ローン控除を利用するには、ほかに次のような条件を満たす必要があります。

• 返済期間10年以上の住宅ローンを利用
• 合計所得金額が2,000万円以下
• 住宅の床面積は原則50㎡以上。合計所得金額が1,000万円以下の場合は40㎡以上
• 住宅の取得から6カ月以内に住宅ローン控除を受ける本人がその住宅に入居　など

 

なお、リフォーム（リノベーション）の場合も住宅ローン控除を適用することができます。

ただし、住宅ローン控除を利用する場合は、リフォームローンの利用の有無にかかわらず利用できるリフォーム促進税制を適用することはできませんので、注意が必要です。

 

また、減税の対象は性能向上工事（耐震、バリアフリー、省エネ、同居対応、長期優良住宅化リフォーム）と、そのほかの一定の要件を満たした工事が対象となります。

 

詳しくは下記コラムでご紹介していますので、あわせてご覧ください。

リノベーションでも住宅ローン控除は受けられる？要件や手続き方法を解説

 

 

中古住宅の住宅ローン控除の控除額はいくら？

住宅ローン控除は、ローンの年末残高に0.7％をかけた金額がその年の最大控除額となります。

例えば、年末にローン残高が2,000万円あった場合、その年の控除額は14万円が最大です。

 

年末ローン残高が多いほど控除額は多くなりますが、控除の対象になる年末ローン残高には上限が設けられています。

また、控除期間も住宅の種類によって異なります。

 

ローン残高の上限は住宅の性能によって異なり、新築住宅は長期優良住宅・低炭素住宅といった環境性能が高い住宅ほど年末ローン残高の上限は高くなっています。

 

中古住宅の場合は、長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅といった環境性能が高い住宅の借入限度額は3,000万円、それ以外の住宅は2,000万円となっています。

 

ただし、控除期間は中古住宅よりも、新築住宅や買取再販住宅（宅建業者が取得した中古住宅を改修工事などを行なった上で販売）のほうが長くなっています。

具体的なローン残高や控除期間については下の表を参考にしてください。

※2024年5月時点

 

【2024〜2025年入居の場合の住宅ローン控除の基本】

※子育て世帯・若者夫婦世帯が、新築・買取再販住宅（そのほかの住宅以外）を購入し2024年に入居する場合の年末ローン残高は＋500万円。

 

実際に戻ってくる税額は最大控除額とは違う？

実際には、最大控除額から算出した控除額がそのまま控除されるとは限りません。

 

サラリーマンなど給与所得者は所得税が給与から天引きされて、あらかじめ納税されています。

そのため、住宅ローン控除を受けるために確定申告をすると、しばらくしてから、納めた所得税額から控除額分が還付されることになります。

 

還付される金額は納めた所得税額が上限です。

控除額が所得税額を上回っている場合は、住民税からも控除されます。

住民税から控除される金額は、所得税の課税所得金額等の5％（上限9万7,500円）が上限です。

 

つまり、年末ローン残高や控除対象の上限がどんなに高くても、実際に控除されるのは納めた税金の範囲内ということになります。

 

 

中古住宅取得時に住宅ローン控除を受けるための手続き方法

中古住宅を購入して住宅ローン控除を適用するには、初年度に税務署で確定申告をする必要があります。

 

確定申告で必要な書類は次のとおりです。

• 確定申告書
• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 建物・土地の登記事項証明書
• 建物・土地の不動産売買契約書または工事請負契約書の写し
• 源泉徴収票
• 住宅ローンの年末残高等証明書
• マイナンバーカードなどの本人確認書類

 

なお、サラリーマンなどの給与所得者の方は、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除の適用が可能です。

個人事業主の方は初年度と同じく確定申告が必要になります。

 

 

中古住宅の購入時も住宅ローン控除が利用可能！うまく活用を

住宅ローン控除（住宅ローン減税）とは、ローンを借りて住宅を取得する際に利用できる制度です。

年末のローン残高の最大0.7％が所得税（控除しきれない場合は住民税）から、一定期間控除されます。

 

住宅ローン控除は新築住宅だけではなく、条件を満たせば中古住宅の購入でも利用できます。

中古住宅取得で住宅ローン控除を利用するには、「返済期間10年以上の住宅ローンを利用」「合計所得金額が2,000万円以下」など、いくつかの適用条件があります。

 

中古住宅を購入して住宅ローン控除を適用するには、初年度に税務署で確定申告をする必要があるので、忘れないよう注意しましょう。

 

 

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