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古家付き土地を購入するならリノベーションという選択も!古家の解体費用についても解説
こんにちは。札幌で一戸建て・中古住宅リノベーションを行うスロウルの平賀です。
マイホームを建てる際に土地を探していると、「古家付き土地」として販売されている土地を目にすることがあります。
「古家付きの土地」とは、古い家屋が建った状態で販売されている土地のこと。
古家付き土地は一般的に更地より安く手に入りますが、新築を建てるとなると古家の解体費用も必要となるため、費用面で大きな負担になることも。
しかし、古家を活かしてリノベーションをすれば、費用を抑えてマイホームを建てることができます。
そこで今回は、古家付き土地に新築を建てる際に負担となる古家の解体費用や、古家をリノベーションする際のメリット・デメリットについてご紹介します。
古家付き土地とは?マイホームはリノベーションも選択肢に
古家付き土地とは、古い家屋が建っている状態で売り出されている土地のこと。
建っている家屋は老朽化が進んでいるケースが多く、経済的価値はほとんどないため、中古物件としてではなく、「土地」として土地のみに相当する価格で販売されています。
建っている家屋の価値があるかどうかに明確な基準はありませんが、築年数や老朽化の程度、居住性能などによって判断されています。
家屋に資産価値がないとはいえ、中には売り主が売却まで居住しているケースもあり、手を加えればまだまだ住むことができる家屋もあります。
なお、古家の解体費用がかかることを想定して、古家付き土地は一般的に更地よりも安く販売されています。
古家付き土地を購入した場合、古家を撤去するのも再利用するのも買い主の自由。
古家をリノベーションすれば、更地を購入して新築を建てるよりも費用を抑えて理想の住まいを手に入れられる可能性があります。
古家付き土地を購入したら新築?リノベーション?新築は解体費用の負担大
古家付き土地を購入した場合、新築を建てるには古家を解体しなくてはいけません。
その解体費用は土地の購入者が負担する必要があるのですが、思っていた以上に解体費用がかかる場合も。
数年前、北海道小樽市にある今はもう誰も住んでいない実家を解体しようと解体工事会社に見積もりを依頼した人が、200万円近い見積もり金額を提示され驚いたというケースがありました。
念のため、別の会社にも見積もりを依頼しましたが、それほど差のない金額を提示されたとか。
その家は、築50年近い約40坪の木造2階建て。
古家付きの状態で売り出したものの、なかなか買い手がつかないため、更地にしたほうが売却しやすいのではと考え解体を計画していました。
しかし結局、解体費用の捻出に困り、今も古家付きの土地のまま放置しています。
実は近年、古い家屋の解体費用が高騰しています。
首都圏では、30坪程度の木造住宅の解体が、十数年前は100万円程度だったのに、2022年に解体した例では300万円というケースも。
また、土地を購入する際に、土地の売主に対して「更地にして売ってほしい」と交渉した人が、「古家付きのまま買ってくれるなら100万円値下げします」といわれ購入したところ、古家の解体に値引き額を上回る費用がかかったという例もありました。
解体費高騰の主な背景には、2002年施行の建設リサイクル法などによって建材の再資源化が求められ、手作業でのコンクリート塊、木材、骨材などの分別が必要になっていることが挙げられます。
さらに、2021年の大気汚染防止法の改正で、アスベストを含む建材への規制が厳しくなっていることも解体費の高騰につながっています。
そのため、今後も解体費の相場が下がることは考えにくいといえるでしょう。
特に、断熱材としてアスベストが使用されていた1950年代〜1970年代に建てられた住宅の場合、アスベストの飛散を防ぐための処理費用がかかるので要注意です。
地域差はありますが、一般的な1坪あたりの解体費用は、木造なら4〜5万円程、鉄骨造は5〜7万円程、RC造は6〜8万円程度です。
なお、解体費用は、建築面積の大きさ以外にも、立地条件などによっても異なります。
住宅密集地などの重機やトラックが入れない場所では、手作業が多くなるため費用が相場よりも割高になります。
古家を解体せずにリノベーションする選択肢も!メリット・デメリットを解説
「古家付き土地」と表示されている場合、今建っている建物を解体して、新築に建て替えるのが前提と思われがちです。
しかし、解体費用の負担が大きい場合、建物の状態によっては古家を生かしたリノベーションをするという選択肢もあります。
古家付き土地の既存の建物を活かしてリノベーションする場合のメリットとデメリットをご紹介します。
古家をリノベーションするメリット
古家をリノベーションするメリットは、なんといっても土地の購入にかかる費用が安いこと。
古家付き土地は、解体費用を見込んで更地よりも価格を下げて販売されていることが多く、土地の相場価格より安く購入できるケースが多いです。
他にも、解体費用、建築確認申請費用がかからない、基礎部分や躯体などを活用して工事費用を抑えられる可能性があるなど、コスト面でのメリットがあります。
また、固定資産税の負担も軽減できます。
固定資産税は築年数などにより税額が決定するため、新築を建てるよりも税金の負担を抑えることができます。
古さが味わいになっているような建物なら、その趣を生かし、新築では再現できない風情ある空間をつくることができる点もメリットでしょう。
リノベーション住宅と新築住宅の費用の違いについては、「リノベーション住宅と新築住宅の費用を比較!メリット・デメリットも確認」で詳しくご紹介していますので、あわせてご覧ください。
古家をリノベーションするデメリット
古家付き土地は、あくまでも土地として販売されているため、家屋としての価値はありません。
建物の老朽化が進み、基礎や柱、梁などの大部分が傷んでいたり、耐震工事や断熱工事が必要な状態だったりする場合などは、新築に建て替えたほうが安く済む場合も。
また、建物の構造上間取りの変更が自由にできないことがあるため、希望の間取りが叶わないこともあります。
建て替えかリノベーションか、どちらのほうが予算内で理想の家をつくれるかは、古家付き土地の購入前にリノベーションの会社に相談し、住宅診断をしてもらうと良いでしょう。
リノベーションをする前提で古家付き土地を購入するときは、古家がリノベーションできる状態かどうか、建物の躯体状況を確認しておくことが大切です。
なお、古家をリノベーションする場合には、前の住人が置いて行った「残置物」の処分をしなければならないこともあります。
中古物件の残置物については「中古物件購入時は前の住人が残した残置物の有無を要チェック!」も参考にしてくださいね。
古家付き土地を購入するならリノベーションも選択肢に!お得に家づくりを
古家付き土地とは、古い家屋が建っている状態で売り出されている土地のこと。
古家付き土地を購入して家づくりをするなら、既存の建物を解体して新築を建てるか、既存の建物を生かしてリノベーションするかの2つの選択肢があります。
しかし、新築を建てる場合には、解体費用も必要となり、大きな負担になることも。
リノベーションをする場合、一般的には更地よりも古家付き土地のほうが安く販売されていることもあり、購入費用が安い点が大きなメリットに。
固定資産税の負担も新築に建て替えた場合よりも軽減でき、古家の雰囲気を生かした空間づくりができる点もメリットです。
しかし、基礎や柱などの傷み具合によっては、耐震補強や断熱工事が必要になり、新築に建て替えをしたほうが安く済む場合も。
新築に建て替えとリノベーション、どちらが適しているかは、古家付き土地の購入前にリノベーション会社に相談し、住宅診断をしてもらうと安心です。
スロウルでは、写真ではなく実際にスロウルのリノベーションを体感してもらうためにモデルハウスを公開しています。
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マンションのリノベーションや新築も行なっていますので、お気軽にご相談ください。
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(株)スロウル 代表取締役
平賀 丈士
憧れの大自然、北海道にバックパック一つで渡り、IT業界からリノベーション業界へと転身。2010年、北海道スタイルのリノベーション住宅「スロウル」創業。札幌という都会の中でも、自然とともに生活できる、そんな北海道らしいライフスタイルを実現できるような、ワクワクする家をつくる。
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