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中古住宅を買ってリノベーション!どちらもローンでまかなえる?

こんにちは。札幌で一戸建て・中古住宅リノベーションを行うスロウルの平賀です。

 

中古住宅を購入してリノベーションをするとなると、まとまった資金が必要です。

住宅ローンを借りようと考えたときに気になるのが、「中古住宅の購入費用とリノベーション費用の両方を借りられるのか」ということではないでしょうか。

 

今回は、住宅ローンで中古住宅購入費用とリノベーション費用の両方をまかなえるかについてご紹介します。

リフォームローンとの違いや事前審査で重視される項目、注意点などについて見ていきましょう。

 

キッチンリノベーション

 

 

中古住宅購入費用とリノベーション費用、どちらもローンで借りられる?

結論からいうと、中古住宅を買ってリノベーションする費用は、どちらも一般の住宅ローンから調達することが可能です。

住宅ローンを組む際の審査では、借りる人の返済能力が重視されます。

 

住宅ローンの選択肢

中古住宅を買ってリノベーションする際、ローンを組むのにどのような選択肢があるのか見ていきましょう。

 

【フラット35】は条件をクリアしていれば誰でも借りられる

【フラット35】は、住宅金融支援機構が民間の金融機関をバックアップして提供している住宅ローンです。

全期間固定金利型という特徴があります。

 

【フラット35】は中古住宅の購入費用に加えて、リノベーションのための資金も融資対象。

多くの取扱金融機関が窓口となって融資を行なっています。

 

【フラット35】の場合、申し込み年齢が満70歳未満、一定の技術基準にあてはまる住宅であることなどの要件を満たせば、誰でも借りることができます。

融資限度額を決めるために、年収や年齢などが影響しますが、勤務先の規模や業種については問われません。

 

また、要件を満たす場合、借入金利が一定期間低くなる「【フラット35】リノベ」という融資も用意されています。

融資限度額は100万円以上8,000万円以下(1万円単位)で、中古住宅購入価額とリフォーム工事費の合計額以内です。

 

詳しくは、【フラット35】のホームページでご確認ください。

 

銀行のローンでもリノベーションは融資対象

【フラット35】のほか、財形住宅融資などは条件をクリアしていれば、窓口になっているどの金融機関でも融資をしてくれます。

では、銀行の場合はどうなのでしょうか?

北海道なら、北洋銀行の「ほくよう住宅ローン」は新築マンションや戸建ての購入費用だけでなく、中古購入費用やリフォーム費用(リノベーション費用)も融資対象。

北海道銀行の「道銀住宅ローン」も同様です。

 

詳しくは、各銀行に問い合わせてみてくださいね。

 

住宅ローンとリフォームローンの違い

多くの金融機関では、住宅ローン以外に「リフォームローン」も扱っています。

 

どちらも住まいに関するローンですが、担保が必要かどうかが大きな違い。

住宅ローンは担保が必要で、金融機関は購入する住宅を担保とすることで万が一返済が滞った場合のリスクを減らすことができます。

 

リフォームローンでは担保が必要ないため、金融機関にとっては融資を行うリスクがより高くなります。

そのため、融資額が少なく、返済期間が短く、金利が高いなどの特徴があります。

 

リフォームローンについて、下記コラムでも詳しくご紹介していますので、あわせてご覧ください。

リフォームローンとは?住宅ローンとの違いやメリット・デメリット

 

 

中古住宅の購入費用とリノベーション費用でローンを組む際の審査基準

中古住宅のリノベーション

「A銀行は融資OKだったのに、B銀行では断られた」「C銀行では、希望の金額を借りられなかった」といった声を聞くことがあります。

これは、金融機関がそれぞれ「住宅ローンを貸すか貸さないか」「いくらまでなら貸すか」といった融資審査を設けているため。

 

融資を断られた理由は、金融機関から教えてもらえないのが一般的です。

でも、いったい何が審査されているのか知りたいですよね。

そこで、国土交通省が公表した「令和4年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」から、「融資を行う際に考慮する項目」を見てみましょう。

 

審査の際に考慮されている項目として、金融機関が挙げている上位5項目は以下です。

  • 完済時年齢(98.7%)
  • 健康状態(97.9%)
  • 借入時年齢(97.2%)
  • 担保評価(96.1%)
  • 勤続年数(93.2%)

 

そのほか、90%以上の金融機関が「考慮する」としているのが、連帯保証、返済負担率、年収、金融機関の営業エリアです。

つまり、融資審査で重視されるのは、年齢や健康状態、勤続年数といった借りる人の返済能力ということ。

審査に通りやすくするためには、「安定した返済を続けられる人」と判断される必要があるのです。

 

 

中古住宅の購入費用とリノベーション費用をローンでまかなう際の注意点

住宅ローンを組んで中古住宅の購入・リノベーションを行う際は、どのような点に注意すべきでしょうか。

注意点を見ていきましょう。

 

物件の築年数によってはローンを組めない場合がある

購入する中古住宅の築年数が古い場合、希望する住宅ローンの審査に通らないこともあります。

金融機関によってはローンの審査基準に築年数の縛りを設けている場合もあるので、借りたいローンの条件をよく確認しておきましょう。

 

1981年6月以前の物件は住宅ローン控除の対象外となる場合がある

住宅ローンを利用して物件を購入したりリノベーションしたりする場合、一定の要件を満たせば住宅ローン控除の対象となり、一定額の税金が戻ってきます。

 

しかし、原則として1981年6月よりも前に建築確認申請がされた旧耐震基準で建築された物件は住宅ローン控除の対象外となってしまうため、築年数には注意して購入を検討しましょう。

旧耐震の中古住宅でも、耐震基準適合証明書が取得できる場合は住宅ローン控除の対象となります。

しかし、耐震基準適合証明書の取得はハードルが高いためあまり現実的ではありません。

 

物件購入費用やリノベーション費用以外にもかかる費用がある

中古住宅を購入する際には、物件価格以外に諸費用がかかります。

諸費用の内訳は仲介手数料、融資手数料、ローン保証料、契約書の印紙代などで、中古戸建てや中古マンションを購入する場合は物件価格の6〜8%ほどが必要となります。

 

諸費用については「リノベーションの諸費用は?物件購入から工事までの諸費用を確認!」もご覧ください。

 

 

中古住宅の購入費用とリノベーション費用はローンでまかなえる!注意点も知っておこう

中古住宅を購入してリノベーションする場合、購入費用とリノベーション費用の両方を住宅ローンでまかなうことは可能です。

条件を確認して、【フラット35】や各銀行での住宅ローンを利用することを検討してみましょう。

 

ローンを組む際の審査で重視されるのは、借りる本人に返済能力があるかどうか。

完済時年齢や借入時年齢、健康状態、担保評価、勤続年数などが審査されます。

 

中古住宅購入費用とリノベーション費用を住宅ローンでまかなう際には、物件の築年数や諸費用に注意しましょう。

 

既存住宅や中古物件など、札幌でリノベーションならスロウルへお気軽にご相談ください。

 

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平賀 丈士

(株)スロウル 代表取締役

平賀 丈士

憧れの大自然、北海道にバックパック一つで渡り、IT業界からリノベーション業界へと転身。2010年、北海道スタイルのリノベーション住宅「スロウル」創業。札幌という都会の中でも、自然とともに生活できる、そんな北海道らしいライフスタイルを実現できるような、ワクワクする家をつくる。