住宅ローンで借りられる金額は？中古住宅購入＆リノベーションの資金計画

こんにちは。札幌で一戸建て・中古住宅リノベーションを行うスロウルの平賀です。

 

中古住宅を購入してリノベーションを行う場合、住宅ローンの利用を検討する方が多いでしょう。

そのとき、まず知りたいのが「住宅ローンで借りられる金額」ではないでしょうか。

 

自分の年収や年齢、勤続年数などの状況によって、住宅ローンで借りられる金額は大きく変わります。

住宅ローンは20年や30年、35年といった長い期間をかけて返済するもの。

そのため、無理のない返済ができるよう、きちんと返済計画を立てることが重要です。

 

そこで今回は、年収に対して住宅ローンの借りられる金額の目安や、無理のない借入額を決めるポイントをご紹介します。

また、金利が上がると借りられる金額はどう変わってくるかについても解説します。

 

 

 

年収から考える住宅ローンで借りられる金額は？

住宅ローンとは、住宅の購入や新築を目的とする場合に利用できるローンのこと。

中古住宅を買ってリノベーションを行いたいという場合は、リノベーションの費用もまとめて借りることができます。

 

住宅ローンの借り入れ金額は、年収や年齢、勤続年数、​他の​借り入れ残高など、さまざまな要素から決定されます。

そのため、希望する額を必ずしも借りられるわけではありません。

借り入れできる金額によって購入する物件も変わってくるため、事前にどのくらいのお金を借り入れられるのか把握しておくことはとても大切です。

 

ここでは、借入可能額を決定する基準の一つである年収を参考に、どのくらいの予算で住宅を購入できるのかを見ていきましょう。

 

実際に住宅ローンを組んでいる人は、世帯年収に対してどのくらいの価格の住宅を購入しているのでしょうか。

そこで参考になるのが「2022年度フラット35利用者調査」による住宅の種類別の所要資金と平均年収倍率です。

 

マイホームの種類	所要資金（全国平均）	​年収倍率
中古マンション	3,157万円	5.9倍
中古戸建	2,704万円	5.7倍
マンション	4,848万円	7.2倍
土地付注文住宅	4,694万円	7.7倍
建売住宅	3,719万円	6.9倍
注文住宅	3,717万円	6.9倍

出典：住宅金融支援機構「2022年度フラット35利用者調査」

 

中古住宅を購入している人では年収の約6倍の金額の住宅、新築住宅では年収の約7倍〜8倍弱の金額の住宅を購入していることがわかります。

 

例えば、​年収600万円の場合、中古マンションなら3,540万円が住宅購入費用の目安となります。

リノベーション費用もまとめて借りるのであれば、中古マンションとリノベーション費用あわせて3,500万円程度が一つの目安となるでしょう。

 

 

住宅ローンの借入額を決めるときのポイント

マイホームの予算の上限は、「住宅ローンの借り入れ可能額＋頭金＋諸費用」の合計です。

また、中古住宅を買ってリノベーションを行う場合は、リノベーション費用も考慮する必要があります。

 

金融機関やローンを借りる人の返済能力などによっては、頭金なしで物件を購入できるフルローンを利用できます。

そのため、自己資金が少なくてもマイホームを購入することは可能でしょう。

しかし、頭金が多いほど借入額や返済負担を減らすことができるため、頭金があるメリットは大きいです。

 

住宅ローンの借入額の上限を決めるときの方法は大きく分けて「年収から借入金額を決める方法」と「月々の返済額で借入金額を決める方法」があります。

 

先ほどご紹介したように、住宅の購入価格は、中古の場合で年収の6倍程度、新築の場合で年収の7倍〜8倍程度の住宅を購入している方が多いです。

 

しかし、借入額を決めるときには、年収だけで考えるのではなく、月々の返済額を無理のない範囲に設定して計画することも大切です。

同じ年収の世帯であっても家族構成やライフスタイルなどによって、住宅にかけられる額は変わってくるからです。

 

例えば、子どもがいるご家庭の場合、子どもの人数が多いほど教育費や生活費がかかります。

年収が同じ世帯でも、それぞれの家計の状態に合わせて予算を決めることが大切です。

 

毎月のローン返済額の目安

借入額を決める際の目安の一つに、「返済負担率」というものがあります。

「返済負担率」とは、年収に対する1年間の住宅ローン返済額の割合のこと。

一般的に無理なく返済できる返済負担率は、20〜25%程度といわれています。

 

例えば、年収600万円の世帯で返済負担率を25%として月々の返済金額を計算すると、「600万円×25%÷12カ月＝12.5万円」となります。

家族構成にもよりますが、月12.5万円の返済は、計算上は安心できる返済額といえるでしょう。

 

年収別に返済負担率20〜25%で月々の返済金額の目安をまとめると次のようになります。

• 年収400万円【約6.6万〜8.3万円】
• 年収500万円【約8.3万〜10.4万円】
• 年収600万円【約10万〜12.5万円】
• 年収700万円【約11.6万〜14.5万円】
• 年収800万円【約13.3万〜16.6万円】

 

月々の返済額から借入額を決める場合に「今は賃貸で家賃を10万円払っているから、月々10万円の返済だったら負担は同じ」と思われる方は多いかもしれません。

しかし、マイホームには毎月のローン返済の他に、固定資産税・都市計画税や修繕費などの維持費がかかります。

 

固定資産税・都市計画税は土地や家を所有していると毎年かかってくる税金です。

修繕費は計画的に積み立てておかないと、10​〜15年後の家のメンテナンス時に支障が出る可能性も。

他にも、教育費や車の買い換えでお金が必要になることや、万が一の場合に備えて貯金をしておくことも必要です。

 

そのあたりも考慮して​、無理のない返済ができるよう、きちんと返済計画を立てることが重要です。

 

 

借入可能額を増やせる住宅ローンの組み方

夫婦双方に収入がある場合、「ペアローン」や「収入合算」を利用することで、単独でローンを組むよりも借入可能な金額が大きくなるため、希望する物件に手が届きやすくなります。

 

ペアローン

ペアローンとは、一つの物件に対し夫婦または親子それぞれが収入に応じて住宅ローンを組む方法です。

それぞれが住宅ローンの契約者となり、お互いが相手の連帯保証人になることが求められます。

 

例えば、夫婦の年収が同じ場合、単独でのローン借入額の倍の額を借入することも可能です。

住宅ローン控除の適用もそれぞれ受けることができます。

 

収入合算

収入合算は、契約自体は単独で行いますが、契約者​本人の収入に加えて、配偶者や親子の収入を合算して住宅ローンを組む方法です。

収入合算の場合は、金融機関ごとに合算できる金額の上限を定めているケースが多く、全ての収入を合算できない場合があります。

 

他にも、他の借り入れを完済してからローンの審査を申し込むことで、ローンが借りやすくなる可能性があります。

 

 

金利が上昇すると、住宅ローンで借りられる金額はどう変わる？

日本では、住宅ローンは超低金利といわれる時代が長く続いています。

変動金利型の住宅ローンは、頭金の割合や借りる人の返済能力、返済期間などさまざまな要件を満たすことで、変動金利型なら0.5％前後で借りられるケースも多くあります。

 

しかし、ここへ来て、固定金利型の住宅ローンに影響する10年利付国債利回りが上昇傾向に。

 

各金融機関は10年国債利回りなどの「長期金利」の水準を参考に、固定金利を決定しています。

長期金利の上限を0.5%から1%に引き上げた2023年7月以降、多くの金融機関が固定金利を引き上げました。

全期間固定金利型や10年固定型などの金利は、今後も上昇することが予想されます。（2023年12月現在）

 

全期間固定金利型を利用している場合、今後、固定金利がどんどん上がっていったとしても、すでに返済を開始している方の金利は変わらないため、金利の上昇が予想される場面であっても心配はありません。

これから住宅ローンを新規で利用しようという方は、経済動向から目を離さず、タイミングをしっかりと見極めて行動に移す必要があります。

 

長期金利の上昇が続けば、現在低い金利で借りられる変動金利型も上昇する可能性があります。

 

住宅ローンの金利が上がると、利息が増える分返済額は高くなります。

これは、変動金利型で借りていた場合もそうですし、これから住宅ローンを借りるという場合に、金利が高くなってから借りたほうが同じ借入額でも、毎月の返済額は高くなるということ。

 

また、毎月返済額を変えないとすれば、金利が上がると借りられる金額が減ることになります。

住宅の購入やリノベーションの予算は住宅ローンの借入額に左右されますから、金利上昇は気になるところです。

 

例えば、毎月返済額を5万円に設定し、返済期間35年で返済する場合、金利によって借りられる金額がどれくらい違うかを試算してみました。

 

＜例＞

• 金利0.5％なら　借りられる金額：約1,926万円
• 金利1.0％なら　借りられる金額：約1,771万円
• 金利1.5％なら　借りられる金額：約1,633万円

 

金利が0.5％から1.0％にアップすると借入額は155万円、1.0％から1.5％に上がると借入額は138万円減ってしまいます。

 

 

借入期間を最長35年とする全期間固定金利型の住宅ローン【フラット35】 での借入を例に返済額をシミュレーションしてみます。

 

＜【フラット35】返済期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なし　毎月返済額5万円＞

2023年12月現在の【フラット35】の金利1.910％（融資率9割以下、返済期間21年〜35年、最低金利）で借りた場合、2023年12月の最低金利1.910％なら 借りられる金額：約1,530万円となります。

 

金利が1%上がり、2.910%になった場合、借りられる金額は1,465万円。

金利が1%上がることで、借りられる金額が65万円減ることになります。

このように毎月の返済額を決めて住宅の購入予算を決める場合、借入可能額も減ってしまうため、物件選びの選択肢も狭まってしまいます。

 

住宅ローンの金利は、まだ急激な上昇ではないものの、融資実行時の金利によって借りられる金額、または毎月返済額は確実に違ってきます。

これから住宅ローンの固定金利を新規で利用したいと考えている方は、金利が上がる前に住宅の購入を考えるのも賢い選択だといえるでしょう。

 

中古住宅の購入やリノベーションの予算にも影響することですから、金利動向はニュースや金融機関のホームページなどでチェックしておくことが大切です。

金利上昇による住宅ローンへの影響についてはこちらのコラムも参考にしてください。

長期金利上昇による住宅ローンへの影響とは？リノベーションのための家探しは急ぐべき？

 

 

住宅ローンの借りられる金額の目安を知ってリノベーションを検討しよう

実際に住宅ローンを組んでいる人は、中古住宅では年収に対して約6倍の金額の住宅、新築の場合は世帯年収に対して約7倍〜8倍弱の住宅を購入しています。

 

住宅ローンの借入額は、同じ年収の世帯であっても家族構成などによって住宅にかけられる額は変わってくるため、年収だけでなく、月々の返済額を無理のない範囲に設定して計画することも大切です。

 

一般的には無理なく返済できる返済負担率は20〜25%。

月々の返済が20〜25%の返済負担率に収まるように計画すると安心でしょう。

 

また、ペアローンや収入合算を利用することで単独でローンを組むよりも借入可能な金額が大きくなります。

希望する物件に手が届かない方は検討してみると良いでしょう。

 

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