リノベーションの諸費用は？物件購入から工事までの諸費用を確認！

こんにちは。札幌で一戸建て・中古住宅リノベーションを行うスロウルの平賀です。

 

中古戸建てや中古マンションを買ってリノベーションをする場合、総費用は中古物件の購入費用とリノベーション費用だけではおさまりません。

家を買うときには、家の代金のほか、住宅ローンを借りるときの手数料や税金などの「諸費用」がかかります。

特に中古住宅の購入では新築住宅よりも多めに諸費用がかかることが多いので、どんな諸費用がどれくらいかかるのかを知っておきましょう。

 

今回は中古物件を購入してリノベーションする際の諸費用について、「物件を購入するとき」「住宅ローンを借りるとき」「リノベーション工事をするとき」の3つに分けてご紹介します。

 

 

 

リノベーションの諸費用①売買契約時にかかる諸費用

物件購入時の諸費用がいくらくらいかかるかは、住宅の価格や住宅ローンの借り方などで異なります。

おおまかにいうと、新築物件を購入する場合は家の価格の3〜5％程度、中古戸建てや中古マンションを購入する場合は価格の6〜8％程度といわれています。

 

物件購入時の諸費用の内訳や金額を見ていきましょう。

 

仲介手数料

中古物件のほうが諸費用が高くなりがちな要因は、不動産会社に売買を仲介してもらった場合に支払う仲介手数料があるからです。

中古物件の場合は仲介手数料の3％があるため、諸費用合計が価格の6〜8％と、新築の場合よりも3％大きい数字が目安になっているのです。

 

仲介手数料は（価格の3％ + 6万円） + 消費税が上限。

例えば、2,500万円の中古戸建てを仲介してもらうと、最大で89万1,000円の仲介手数料を支払うことになります。

価格の3％はけっこう大きな金額ですね。

 

売買契約の印紙税

印紙税とは、契約書や領収書などの文書を作成するときに課税される税金です。

売買契約書に印紙を貼って納税します。

 

印紙税の金額は下記のとおりです。

• 500万円超え〜1,000万円以下の場合：5,000円
• 1,000万円を超え〜5,000万円以下の場合：1万円
• 5,000万円を超え〜1億円以下の場合：3万円

 

※2020年4月～2024年3月末の軽減税率を適用

 

所有権移転登記費用

中古マンションや中古戸建てを購入すると、その物件が自分のものであることを明示する所有権移転登記を行います。

登記には登録免許税という税金がかかるほか、手続きを代行する司法書士への報酬が10万円〜数十万円程度かかります。

 

登録免許税の金額は移転の理由によって税率が変化するため、一概にいくらとはいえません。

あくまで目安ですが、物件評価額の0.4%～2.0％程度になります。

 

なお、登記は司法書士に代行してもらわなければならない、というものではないのですが、書類の作成や必要書類の収集に手間がかかります。

また、抵当権設定登記については、金融機関側から司法書士が行うことを条件とされるケースがほとんどです。

 

 

リノベーションの諸費用②住宅ローンを借りる際にかかる諸費用

 

住宅ローンを借りて購入資金を調達する際には、住宅ローンを借りるための諸費用が必要になります。

住宅ローンの借り入れに関連する諸費用には次のようなものがあります。

 

融資手数料

事務手数料、ローン手数料などとも呼ばれます。

借入額にかかわらず一定額が課される定額型と、借入額に応じて一定の割合が課される定率型の2種類があり、金融機関や住宅ローン商品によって異なります。

どちらかを選ぶことができる金融機関もあります。

 

ローン保証料

返済が滞った場合に代わりに金融機関への返済をする保証会社に支払うお金で、金融機関によって金額が異なります。

前払い一括のほか、金利に上乗せするタイプもあります。

 

【フラット35】やネット銀行では不要となるケースがほとんどです。

 

ローン契約の印紙税

物件購入と同じく、住宅ローンの契約書にも印紙を貼って納税します。

印紙代は借入金額によって異なります。

 

火災保険料・団体信用生命保険料

住宅ローンの返済期間中は火災保険に加入することが融資条件になっている住宅ローンがほとんど。

また、団体信用生命保険への加入が融資条件で、保険料（特約料）は住宅ローンの金利に含まれるケースが一般的です。

保険料は建物の構造や築年数、住宅ローンの借入金額などによって異なります。

 

抵当権設定登記費用

住宅ローンを借りる場合は、金融機関がその物件を担保とする権利を示す抵当権設定登記を行います。

 

抵当権設定には登録免許税が必要で、司法書士への報酬も含めると数万円～十数万円程度になることもあります。

 

 

リノベーションの諸費用③工事にかかる諸費用

リノベーション工事を行う際にも、工事費だけでなく諸費用がかかります。

内訳や金額の目安をご紹介します。

 

工事請負契約の印紙税

工事請負契約書にも印紙を貼って納税します。

印紙税の金額は下記のとおりです。

• 500万円超え〜1,000万円以下の場合：5,000円

• 1,000万円を超え〜5,000万円以下の場合：1万円
• 5,000万円を超え〜1億円以下の場合：3万円

 

※2020年4月～2024年3月末の軽減税率を適用

 

引越し費用や家具購入の費用

リノベーション工事が終わったら、新居への引越しや新調する家具にも費用がかかります。

リノベーションまでで予算がなくならないよう、その後のコストも計算しておくことが大切です。

 

なお、リノベーション工事費用を住宅ローンで借りられることもあります。

詳しくは「リノベーションの費用は住宅ローンで借りられる？」をご覧ください。

 

 

リノベーションにかかる諸費用も確認しておこう！

中古住宅は新築に比べて価格自体が安めですが、諸費用が割高になるケースもあります。

 

中古物件の売買契約時に必要な諸費用は、仲介手数料、印紙税、所有権移転登記費用などです。

住宅ローンの契約時には、融資手数料、ローン保証料、印紙税、火災保険料、登記費用などがかかります。

リノベーション工事を行う際にも印紙税が必要となります。

 

諸費用のことを忘れて中古物件の購入やリノベーションの予算を組んでしまうと、予定外の出費に困る事態になりかねません。

予算のなかから、諸費用やその後の引越し費用などを残しておくことを忘れずにしましょう。

 

既存住宅や中古物件など、札幌でリノベーションならスロウルへお気軽にご相談ください。

 

 

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