長期金利が利上げ。住宅ローンの変動金利が上がったら、いつから返済額は変わるの？

2022年12月の金融政策決定会合で、日銀が金融政策を修正。これまでは±0.25％としていた長期金利の容認できる変動幅を±0.5％に拡大しました。住宅ローン金利にどう影響するのでしょうか。

長期金利に連動するのは住宅ローンの固定金利。2023年には、全期間固定金利型や10年固定型などの金利が上がることも予想されます。固定金利の場合は当初の金利が、全期間、または選択した一定期間続きます。今後、世の中の金利がどんどん上がっていったとしても、自分が借りた時の金利は変わらないわけですから、金利の上昇が予想される今であっても、無理のない範囲での借り入れをすれば、それほど恐れることはないでしょう。

心配なのは変動金利が上昇した場合。

変動金利は、基本的に短期プライムレートに連動しています。短期プライムレートも日銀の金利政策の影響を受けますが、こちらは変更されていないため、もしも上昇したとしても固定金利ほどの上がり幅にならないのではないかと予想しています。

日銀の実質利上げが発表される直前、民間金融機関の一部では、もともと低かった住宅ローンの変動金利をさらに下げる動きが見られました。今後、固定金利と変動金利の差はさらに大きくなる可能性もあります。そうなれば、借りる人にとっては変動金利の方が魅力的に映るでしょう。

しかし、変動金利は経済情勢によっては変動していくもの。もしも、上昇した時のために、適用金利や返済額が変更されるルールを知っておきましょう。

• 金利の見直しは年に2回

金融機関で変動金利型の住宅ローンの金利を見直すのは、多くの場合、年に2回。4月と10月に金利を見直し、7月からの半年と、10月からの半年の適用金利を決めるケースが多いようです。

• 返済額の見直しは5年ごと

半年ごとに適用金利が見直されたとしても、その金利で住宅ローンの返済額が再計算されるわけではありません。実は、変動金利型の住宅ローンには毎月返済額は5年間変わらないというルールがあります。そのため、借り入れから5年後、10年後、15年後といった5年たった時が返済額の変わるタイミングとなります。

また、一時的に金利が上がったからといって、返済額見直しのタイミングで必ず返済額が上がるというわけではありません。その後、適用金利が下がり、プラスマイナスゼロであれば返済額は変わらないのです。しかし、金利が上昇を続けた場合は、毎月返済額のうちの利息の割合が徐々に増えていきます。大幅な金利上昇の場合は、利息部分が毎月返済額を超えてしまい、未払い利息が生じるケースもあります。現在、変動金利は超低金利ですから、未払い利息が発生するほどの金利上昇は考えにくいのですが、変動金利を利用するなら仕組みだけでも知っておくのがおすすめです。

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